希望価格でスピーディーに売るために！不動産売却の基本を初心者向けに解説！

このサイトでは希望価格でスピーディーに売るために初心者向けに解説を行う他、不動産会社ごとに違う不動産売却や媒介契約の種類などを解説しています。
売りに出しても即座に売却できることは稀で、3年程度はかかってしまうと考慮した方が良いでしょう。
また依頼する不動産会社の営業力により違ってくることも多く、大手だからスピーディーとなることはないです。
媒介契約には大きく分けて一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の三つに分かれ、それぞれで売却のスピードにも違いが生じます。

希望価格でスピーディーに売るために！不動産売却の基本を初心者向けに解説！

不動産売却では売主の希望価格を買主が承認してくれれば、後は契約をするだけで済むのは言うまでもないです。
ただ条件の調整を行ったり、買主がなかなか現れないなどの事情も存在し、簡単に不動産売却できるものではありません。
もしスピーディに希望価格で売却をしたい場合には、依頼する不動産会社の選択がポイントになります。
それと選択した不動産会社と一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の三つの媒介契約を結びますが、それぞれに長所や短所があるので物件の現状を見てどれが得策かを選択することが重要です。

不動産売却を始める前にしておく準備

家族の環境や人数が変わったため不動産売却をして引っ越したい、転勤のために急ぎで不動産売却を考えているなど、人生には住み慣れた家を手放すべきタイミングがいずれやってきます。
いざという時に焦らないように、不動産売却に必要な準備を怠らないことが大切です。
それでは不動産売却にはどのような事前準備が有効なのでしょうか。
できるだけ高い価格で購入してもらうためには、家を清潔に保ち、設備の修繕はしっかりと行っておくことが大切です。
築年数が経過していても住人に愛され、しっかりと手入れをされてきた家は清潔です。
水回りをはじめとした設備の修繕なども随時行うことで、売却を検討した時に価格を落とさずに済むはずです。
また、近隣の住人との近所付き合いも可能な限り丁寧にこなし、気心が知れた良好な関係を築いておきましょう。
買い手にとっては以前の住人が周囲とどのような関係を築いていたのかは、購入後の住心地にも関係する重大な問題です。

不動産売却の基本的なスケジュール

不動産売却を住みながら行う際には、不動産売却に対応する不動産会社に依頼をすることが必要になります。
基本的なスケジュールは、適切な不動産会社を探した後には物件調査を立ち会いで行い、販売価格を決定することが最初の行動です。
利用者は不動産会社と媒介契約を結んだ後には、不動産会社側で宣伝用のチラシ作成や、ネット上で宣伝をする方法が行われ、利用者側は内覧者が現れることにより、不用品の撤去を済ませておき、住宅内外の清掃作業も済ませることも一連の流れです。
後は実際に内覧希望者が現れた際には、不動産会社側から連絡が来るので、約束の日時を守ってスムーズな内覧を行えるようにしておくだけで一応は対応できます。
更にその後に購入希望者が現れた場合、引き渡しの日程調整を済ませることになり、期日までに依頼者側は引越しを済ませておくことが基本的なスケジュールです。
引き渡しの際には元の所有者は立ち会いする必要性が無いので、後日に銀行口座へと売却額が振り込まれていることを確認するだけです。

不動産売却の相場を調べるための方法

不動産売却を成功させるためには、事前に相場を調べておく必要があります。
不動産のような高額物件の場合には、売却先によっては買取金額が大きく変わることも珍しくありません。
生活費の補填であったり、債務の返済だったりといった風に、不動産売却を実践する際にはそれぞれ事情があるのが普通なものです。
どのような事情であっても、不動産売却を行なう以上は少しでも高く売りたいでしょう。
不動産に関する相場を調べ上げ、少しでも高く買い取ってもらえる事業者を探すことが大切です。
不動産取引に関する情報には、路線価だったり取引事例情報が数多く用いられたりしています。
固定資産税の評価を行なう際に用いる路線価であれば、市場価格に近い不動産の価値を把握することが可能です。
取引事例の情報には、同一エリアの同じような物件の取引価格が掲載されています。
自分が売ることを考える物件が、どの程度の価格で取引されているのかを調べる際には有用な情報となるでしょう。

机上と訪問の2種類ある不動産売却の査定方法

不動産売却の査定方法には、机上と訪問の2種類が利用されています。
机上は文字通り机の上でおおよその金額を算出するもので、売り手が提出したデータと、過去の売却金額、路線価や公示地価などを照らし合わせて計算します。
このため提示されるのはあくまでデータ上の金額となりますが、不動産売却を考えている人にとっては相場の目安を知るための手助けにもなるでしょう。
訪問は不動産会社のスタッフが現地を直接訪れ、様々な要素をチェックしながら金額の算出を行います。
建物の修繕状況や接道状況、近隣の環境など多種多様なポイントが確認対象となっており、より正確な金額を導き出すことが可能です。
訪問での査定を行う場合には登記簿謄本と権利証、建物の図面をはじめとした複数の種類を事前に売主側が用意しておく必要があります。
机上に比べて書類の用意や立ち合いなどの手間はかかりますが、専門家の目から見てもらうことでより正確に知ることができます。

不動産会社の販売戦略で変わる不動産売却までのスピード

不動産売却にかかるスピードは、不動産会社の販売戦略に左右されます。
マンションや一戸建てを販売するための宣伝方法には、インターネットや折り込みチラシ、不動産会社が抱える顧客への紹介などさまざまな方法があります。
これらの宣伝方法の中で、現在主流となっているのがインターネットです。
不動産会社の自社サイトに掲載し宣伝するのはもちろん、大手不動産情報サイトへの掲載も重要です。
基本的にマンションや一戸建てを探している人は、大手不動産情報サイトを利用しています。
昔は主流だった折り込みチラシは効果が薄くなり、大半はインターネット経由といわれているほどです。
不動産売却をスピーディーに進めるためにも、インターネットを駆使した販売戦略は重要です。
自社サイトとともに複数の大手サイトに掲載し、できるだけ検索結果で目立つ工夫をしなければいけません。
物件の詳細ページを見てもらえるほど不動産売却が終わるまで早くなるので、そのための工夫ができる不動産会社を選びましょう。

不動産売却の査定額は担当者から根拠を確認しよう

不動産売却に関する査定金額というのは、そのまま受け入れるのではなく必ず担当に質問をして正しいかどうかを確認する必要があります。
どういった根拠で評価をしてくれているのかということを確認しないと、本当に相場通りに査定をしているのかが分からなくなってしまうからです。
不動産売却については、それぞれの業者で独自の視点が存在することもあります。
当然ですが、不動産を買い取った業者は様々な目的でそれを再販売することを目指しています。
全てが同じ基準というわけではなく、より利益を得られるように工夫をして判断していていますので、その内訳を聞くことはとても重要な作業であるといえます。
現実的にも、不動産売却については特に土地と建物は分けて考えていくことが普通です。
地価が高ければ周辺相場も高いと容易に想像できますし、人が集まらないような過疎化地域の場合にはそれだけ価格が落ちてしまう可能性も考えることができますので、そういった観点から不動産売却の質問は担当にきちんとしておくことです。

不動産売却で重要な担当者の熱意と人柄

不動産売却は、仲介する不動産会社の担当者が重要です。
もしやる気もないなら、積極的に売り込みをかけてくれないでしょう。
売り込みをかけないということは宣伝活動にも消極的なので、不動産売却ができるわけがありません。
人柄も悪いと売主は信用できませんし、接客を受ける買い手も良い気持ちはしません。
買い手からすると信用できない相手が紹介する物件は買いたくないので、不動産売却ができないのも当然です。
これが人当りも良く熱意もある担当者なら、不動産売却の結果も真逆になります。
何が何でも売りたいと思ってくれるほど熱意があるなら、積極的に宣伝します。
物件を探している顧客にもどんどん紹介しますし、問い合わせがあったときも労を惜しまず売り込んでくれます。
人当たりも良ければ買い手からの印象も良くなり、心から喜んで買ってくれる相手を見つけられるでしょう。
スムーズに売却するためには重要なポイントなので、不動産会社は人も大切です。

買い手の気持ちも考えて決める不動産売却の売出価格

不動産売却を行う場合、売出価格は買い手の気持ちを考慮して決めると良いでしょう。
売り手側にとってどれだけ思い入れのある物件であっても、買い手側は物件そのものの価値を見て購入を決めます。
建物の築年数や設備の修繕状況、近隣の関係や周辺環境など様々な要素を加味した上で、最適な価格を決定することをおすすめします。
敷地は広くても築年数が経過しすぎていたり、駅から遠すぎるといった物件は買い手側も避けがちです。
購入後も気持ちよく住んでもらうためには、双方が納得できる売出価格を探る必要があります。
また、あまりにも価格にこだわりすぎると不動産売却が進まない可能性も考えられるでしょう。
売出しを開始して数ヶ月経ってもなかなか買い手が現れない際には、価格の設定がまちがっているかもしれません。
どうしてもこの金額で買ってほしいとこだわってしまうと買い手探しが難しくなります。
客観的に不動産の価値を見直してみて価格をつけることが大切です。

不動産売却の内覧前にしておく準備

不動産売却を行なう際には、内覧を受け入れる必要があります。
仲介を用いた買い手探しでは、内見の際の心象が成約に大きく影響するものです。
不動産売却を考える際には、生活費への補填を行ったり、債務の返済を実施したりといった風に、何かしらの事情があるでしょう。
どのような事情であっても、不動産売却を行なう上では、高値での成約を実現させたいのが普通なものです。
内覧を受ける際には、買い手に対して良い印象を与えるような工夫を施す必要があるのです。
家屋を内見する際には、見た目の綺麗さや使い勝手を中心に調べていくことが多く見られます。
買い手が見つかり、内見を受け入れる日程が決まった際には、清掃を施したり、整理整頓を行ったりしておくことが大切です。
玄関付近から始まり、リビングに到るまでの動線は、見た目を綺麗にしておくのは勿論のこと、動きやすくしておくことも大切となります。
不動産の購入を考える方が、移り住んでからの生活をイメージしやすいように、整理された室内空間にしておくことを心がけましょう。

不動産売却を成功に導くホームステージング

古くなった住宅を不動産売却にかける場合、いかにして買い手側に良い印象を持ってもらうかが重要です。
売主がまだ居住中の場合にはできるだけ荷物を減らして生活感を軽減する、家具を片付けることで空間を広く取り、明るい印象などを作るなどの工夫を行います。
この方法はホームステージングと呼ばれ、不動産売却において一般的です。
売主が居住しておらず空き家になっている場合には、おしゃれなインテリアや照明を運び込み、改めて設置と撮影を行うことになるでしょう。
中古物件であってもおしゃれな空間を作ることで、買い手の興味を惹くことができます。
ホームステージングを活かして撮影した写真は、不動産会社の自社サイトへの掲載をはじめとした宣伝素材に利用されます。
昨今ではまずは写真を見て判断する人が多いため、綺麗な空間作りは必須ともいえる作業です。
築年数が古い物件であっても綺麗に見せることができるため、不動産売却が成功するかどうかの鍵を握っています。

プロカメラマンの撮影で不動産売却する住まいの魅力をアップ

現在の不動産売却では、ネットが重要な役割を果たしています。
売りたい不動産はネットを使って宣伝しますし、一戸建てやマンションを探している買い手もネットで情報収集をしています。
特に使われているのは住宅情報サイトで、物件の詳細情報を徹底的にチェックしてから不動産会社に問い合わせ、そこから現地を見学している状況です。
つまり不動産売却で重要な内見の希望者を増やすためには、ネットで魅力的な情報を発信することが重要なわけです。
たとえば住宅情報サイトでは、一戸建てやマンションの室内写真を掲載しています。
室内の写真を掲載することで文字や間取り図だけはわからない情報が伝えられ、見学に行ってみたいと思わせます。
写真の重要性が増すとともに、不動産売却で欠かせない存在がプロカメラマンです。
プロカメラマンが撮影した写真は、営業マンが撮影した写真よりも物件の魅力が伝わります。
不動産売却の仲介会社では、プロを派遣するサービスも展開しているので積極的に活用し買い手に魅力を伝えましょう。

不動産売却で買い手にアピールしたいセールスポイント

不動産売却の内覧は、売主が買い手に直接アピールできる絶好の機会です。
積極的にアピールし好印象を与えられると、買い手が決断してくれる可能性が高まります。
良い返事がもらえれば無事に不動産売却できるので、好印象を与えられるセールスポイントをアピールしましょう。
不動産売却の内覧でアピールしたいセールスポイントには、いろいろなものがあります。
たとえば交通アクセスが良い場所なら、駅やバス停までの所要時間です。
逆に車を使って移動する買い手なら、駅やバス停までの所要時間が短くても好印象を与えられません。
車をメインにした生活をする相手なら、高速道路などの道路網などや駐車場の広さを訴えると良いかもしれません。
クロスやフローリングの張替えなどのリフォームをしているなら、買い手に好印象を与えられます。
中古住宅は購入後にリフォームをするケースが多いので、すでに室内をきれいにしているなら余計な費用を節約できるため、買い手は魅力に感じてくれます。

関係者が集まり不動産会社のオフィスで行う不動産売却の引き渡し

売買契約の締結は、不動産売却の最終段階です。
売却代金を受け取るなど多額のお金が動くタイミングなので、買主と売主と仲介会社に加えて、司法書士など専門家も立ち合い行われます。
売買契約が完了し代金を受け取ったら、鍵の受け渡しなど物件の引き渡しも行われます。
売買契約の提携し引き渡しの手続きを行うのは、不動産売却を仲介した会社のオフィスです。
関係者が集まり行われるのが通例ですが、どうしても参加できない売主もいるでしょう。
たとえばすでに遠方に引っ越していて来ることができない、もしくは平日の午前に行われるので仕事の都合がつかないなど、立ち会えないケースはさまざまなです。
もし都合がつかなくて立ち会えない場合は、司法書士に代理を頼むこともできます。
ただし代理を任される司法書士は、不動産売却をする本人確認をしなければいけません。
そのため事前に司法書士と会い本人確認をしたうえで、委任状を預けておく必要があります。

不動産売却の翌年には確定申告が必須

住宅や土地などの不動産を売却した時、受け取った代金は譲渡所得と見なされ、一定の条件に該当する時は所得税の対象となります。
具体的には売却によって利益が出た場合で、売却した翌年に確定申告を行って税金を納める義務が生じます。
不動産売却で利益が生じた場合とは、売却額から購入時の費用を差し引いた数値がプラスになった場合を指します。
簡単に言えば、安く買って高く売った時ということになります。
ただし単純に本体価格だけを差し引くのではなく、購入時・売却時それぞれに要した諸費用、たとえば仲介手数料や建物の解体費用、印紙税なども差し引くことができます。
また、マイホームを売却する場合は各種特例による軽減措置があります。
一方、不動産売却によって損失が生じた場合、すなわち売却額から購入時の費用を差し引いた数値がマイナスになった時は課税されないので、申告する必要はありません。
しかし、他の所得がある時は損益通算ができるため、申告しておけば税額が少なくなる可能性があります。